不動産購入で後悔しないために！販売形態の違いや流れについて解説

マイホームの購入や投資用物件の取得など、不動産を購入する目的は人それぞれです。
しかし、物件の選び方や購入までの流れは複雑で、初めての方にとっては不安を感じる場面も多いでしょう。
この記事では、不動産の販売形態の違いから購入手続きの流れ、そして契約時に気をつけたいポイントまで、不動産購入に必要な基礎知識を解説します。
購入後に後悔しないためにも、事前にしっかりと情報を整理しておきましょう。

不動産購入の流れ：不動産の販売形態

不動産の購入方法には、大きく分けて「売主物件」と「仲介物件」の2つがあります。
それぞれ手続きの流れや関わる業者が異なるため、まずはどちらの形態で購入するかを把握しておくことが大切です。

販売形態①売主物件とは

売主物件とは、不動産会社が売主となり、仲介業者を介さずに買主と直接売買をおこなう形式を言います。
個人が不動産を直接販売することはほとんどないため、売主は基本的に不動産会社です。
この形態の大きなメリットは、仲介手数料が不要な点です。
さらに、売主と直接やりとりできるため、回答や手続きがスムーズに進みやすいという利点もあります。
ただし、購入希望者自身で物件情報を探さなければならず、広告やWebサイトを活用して候補を見つける必要があります。
また、住宅ローンの手続きや契約内容の確認なども、自力で進めなければならない場面が多いため、ある程度の知識や情報収集が必要です。

販売形態②仲介物件とは

仲介物件とは、不動産会社などの仲介業者が売主と買主の間に入り、売買をサポートする形式です。
不動産取引の大半がこの仲介物件によるもので、もっとも一般的な販売形態といえるでしょう。
仲介物件の強みは、不動産会社による全面的なサポートが受けられる点です。
住宅ローンの申請や契約内容の確認、価格交渉まで、不動産の専門家がサポートしてくれるため、初めて不動産を購入する方にも安心です。
ただし、契約が成立したら不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
手数料の上限は法律で定められており、以下の計算式で算出されます。
仲介手数料＝（物件価格 × 3％ ＋ 6万円）× 消費税（1.1）
たとえば、3,000万円の物件を購入する場合、「 （3,000万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 105.6万円」 が仲介手数料としてかかる可能性があります。
どちらの販売形態にもメリットと注意点があるので、物件の価格や購入までのサポート体制、費用負担などを比較しながら、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

不動産を購入するまでの基本的な流れ

不動産を購入するには、いくつかのステップを踏みながら進める必要があります。
ここでは、一般的な不動産購入の流れを段階ごとにご紹介します。

ステップ①希望条件の整理

購入を検討するにあたって、まずはどのような不動産を求めているかを明確にしましょう。
この時に重要なのが、現在の生活だけでなく将来のライフスタイルの変化も見据えて条件を決めることです。
不動産は人生の中でも大きな買い物であり、簡単に買い替えられるものではありません。
後悔しないためには、長期的に住み続ける前提で慎重に選定することが大切です。
整理しておきたい主な希望条件は以下のとおりです。

●予算
●希望する立地や交通アクセスの利便性
●新築または中古（中古の場合は築年数）
●間取りや広さ
●周辺環境（学校・商業施設・治安など）

ある程度条件を具体化しておくことで、その後の物件探しがスムーズになります。

ステップ②情報収集と現地見学

希望条件がまとまったら、該当する不動産を探します。
不動産ポータルサイトを活用するほか、不動産会社に相談するのも有効な方法です。
気になる物件が見つかったら、必ず現地見学（内覧）をおこないましょう。
内覧により、物件の雰囲気や周囲の騒音、日当たりなど、図面や写真だけでは把握できない要素を確認できます。
購入したい物件が決まった場合は、「購入申込書（買付証明書）」を提出し、購入の意思を売主に示しますが、この際に「申込証拠金」として最大10万円程度の費用が発生するケースもあります。

ステップ③住宅ローンの事前審査

申込と並行して、住宅ローンを利用する場合は事前審査を受けましょう。
この審査では、金融機関が借り入れ希望者の収入や信用情報などをもとに、借り入れ可能額や融資の可否を判断します。
審査期間は短く、金融機関によっては即日で結果が出ることもあります。

ステップ④契約内容の確認と売買契約の締結

売買契約を結ぶ前には、宅地建物取引士による重要事項説明がおこなわれます。
また、契約書の内容も事前に確認し、不明点があれば説明時に質問できるようにしておくと安心です。
問題がなければ、売主と不動産売買契約を締結します。
このとき、物件価格の5〜10％、場合によっては最大20％の手付金を支払います。
たとえば、物件価格が3,000万円の場合、手付金の目安は150万円〜300万円程度（最大で600万円）です。
契約締結後、住宅ローンの本審査に進み、通過すれば正式な借り入れ契約を金融機関と交わすことになります。

ステップ⑤引渡し・登記手続き

住宅ローンの実行後、いよいよ物件の引渡しがおこなわれます。
司法書士によって、所有権移転登記および抵当権設定登記がおこなわれ、鍵の受け渡しが完了した時点で正式に買主の所有物となります。
これで不動産購入の手続きは完了です。

不動産を購入する流れにおける注意点

不動産を購入する際には、単に物件を選ぶだけでなく、将来的な安心と経済的な安定を見据えた判断が求められます。
なかでも重要なのが「資金計画」と「災害リスク」への配慮です。
以下の2点について、購入前にしっかり確認しておきましょう。

注意点①資金計画は慎重に立てる

不動産を購入する際には、土地や建物の価格以外にも多くの費用がかかります。
たとえば、以下のような諸費用が初期段階で発生します。

●仲介手数料
●不動産取得税
●登記費用（司法書士報酬など）
●印紙税
●住宅ローンの保証料や手数料

一般的に、新築物件では不動産価格の約3〜7%、中古物件では約6〜10%の初期費用が必要とされており、想定以上の出費になるケースもあります。
さらに、引っ越し費用や家具・家電の購入費、場合によってはリフォーム費用も必要です。
とくに中古物件を購入する場合には、事前にリフォームの有無を確認し、見積もりを取得しておくと安心です。
こうした諸費用を含めた総予算を事前に把握しておくことで、契約後の資金不足やローン審査の遅延といったリスクを防ぐことができます。
物件価格だけで判断せず、トータルの資金計画を立てることが大切です。

注意点②災害リスクを考慮する

もう1つの重要な注意点は、自然災害に対するリスク評価です。
日本は地震・台風・水害などの災害が多発する国であるため、物件の立地や構造を慎重に見極める必要があります。
物件を検討する際は、必ずハザードマップを確認しましょう。
ハザードマップでは、洪水・土砂災害・津波・液状化といったリスクの高い地域が視覚的に示されており、災害に強い立地かどうかを判断する材料になります。
あわせて、避難場所までの距離やアクセス方法についても確認しておくと安心です。
また、地震対策として耐震基準の確認も欠かせません。
1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に基づいて設計されており、震度6〜7程度の大地震でも倒壊しにくいとされています。
中古物件を購入する際は、建築年月日や耐震診断の有無などを確認しておくことが大切です。

まとめ

不動産の販売形態には、主に「売主物件」と「仲介物件」の2つがあります。
購入にあたっては、希望条件の整理から始まり、契約の締結、物件の引渡しまで、段階的に手続きを進めていく必要があります。
スムーズに取引を進めるためには、資金計画をしっかり立て、災害リスクなどの注意点も事前に確認しておくことが大切です。