年収がいくらあれば不動産を購入できる？予算の計算方法や返済比率を解説！

不動産の購入を考え始めると、まず気になるのが「どれくらいの予算が必要なのか」という点ではないでしょうか。
物件価格だけでなく、諸費用や住宅ローンの返済計画まで含めて、総合的に資金計画を立てることが重要です。
この記事では、不動産を購入する際に必要な予算の目安や計算方法、住宅ローンの返済比率について解説します。
無理のない購入を実現するためにも、ぜひ参考になさってください。

年収倍率から不動産購入の予算を算出

マイホームを購入するにあたっては、現在の収入でどれくらいの物件が購入できるのか、そしてローンの返済にいくらまで充てられるのかを事前にしっかり考えておくことが大切です。
あらかじめ予算の上限を決めておくことで、自分にとって無理のない価格帯の物件を選べるようになり、購入後に後悔するリスクも減らせます。
はじめに、予算を考えるうえでの目安となる「年収倍率」や「頭金」「借入可能額」について、順を追って解説していきます。

年収倍率をもとにした予算の考え方

年収倍率とは、住宅購入価格が年収の何倍にあたるかを示す指標で、購入予算を決める際のひとつの目安になります。
たとえば、住宅金融支援機構が公表した「2021年度フラット35利用者調査」では、マンションを購入した方の年収倍率は全国平均で7.2倍でした。
地域ごとに見ていくと、首都圏はやや高めで7.6倍、近畿圏は7.1倍、東海圏は6.8倍となっています。
中古マンションではさらに低くなり、全国平均は5.8倍、首都圏6.1倍、近畿圏5.5倍、東海圏では4.9倍という結果でした。
このデータを踏まえると、年収の5～7倍程度が購入価格の相場と考えられます。
たとえば、年収500万円の方であれば、2,500万円～3,500万円の範囲が無理のない予算感といえるでしょう。

頭金と借入可能額のバランスも重要

不動産購入には多額の資金が必要になるため、住宅ローンを利用するケースが一般的です。
その際、あらかじめ用意しておく頭金の金額や、借り入れできる借入可能額の設定が将来の返済計画に大きく影響します。
頭金とは、購入価格のうち、自己資金から支払う部分のことです。
頭金を多く用意できればローンの借入額を抑えることができ、結果として毎月の返済額も軽くなります。
一方で、自己資金が足りない場合には、両親などからの援助を活用して頭金に充てるケースもあります。
借入可能額とは、住宅ローン審査によって金融機関からいくら借りられるかが決まる金額のことです。
審査は収入や勤続年数、他のローンの有無などを総合的に見て判断されるため、借入可能額は人によって異なります。
この額が大きければ、より高額な物件も選択肢に入れることができるため、希望に合ったマイホームを見つけやすくなるでしょう。

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年収から計算する不動産購入にあたって必要な予算

不動産を購入する際に必要な予算は、「頭金」と「住宅ローンの借入可能額」を合計した金額で算出します。
まずは自分がどれだけ借りられるのかを把握したうえで、毎月の返済が無理のない範囲に収まるかどうかをシミュレーションすることが重要です。
ここからは、具体例を交えながら、月々の返済額と借入可能額の目安を確認していきましょう。

月々の返済額から借入可能額を逆算

無理のない返済額の目安としてよく使われるのが「年収の30％以内」という基準です。
年収の30％を12か月で割ると、月々に支払える住宅ローンの上限額が算出できます。
たとえば、年収500万円の方であれば、12万5,000円が毎月の返済に充てられる上限金額となります。
そこから金利や返済期間、頭金、ボーナスの有無を加味すると、借入可能額を計算することが可能です。
借入期間を35年とし、金利を1.26%、頭金を0円とした場合、借入額100万円あたりの月の返済額は2,945円となります。
したがって、月12万5,000円の返済で組めるローンの上限は「12万5,000円÷2,945円＝約4,244万円 」です。
なお、返済計画を立てる際は、頭金やボーナス返済をあてにしすぎないことがポイントです。
頭金を増やすと月々の負担は軽くなりますが、手元の資金が不足し、生活が苦しくなるケースもあります。
基本は頭金0円・ボーナスなしで計算し、余裕があるときだけ繰り上げ返済や頭金の増額を検討するのがおすすめです。

初期費用や将来の変化も見越した資金計画が必要

マイホーム購入時には、物件価格だけでなくさまざまな初期費用がかかります。
たとえば、不動産登記に関する費用や住宅ローン契約時の手数料、引っ越し費用、仲介手数料などです。
とくに大きな割合を占めるのが仲介手数料で、上限は「物件価格の3％＋6万円（＋消費税）」です。
たとえば、4,000万円の物件であれば、仲介手数料の上限は「120万円＋6万円＝126万円（税抜）」となります。
また、住宅ローンの返済は長期間にわたるため、生活環境や経済状況の変化にも備えておく必要があります。
生活防衛資金として、正社員や公務員であれば生活費の6か月分、自営業や派遣社員は1年分を蓄えておくと良いでしょう。

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不動産購入において年収をもとに算出される返済比率

物件を購入する際は、収入に見合った価格で住宅ローンを組み、無理のない返済計画を立てることが大切です。
ここからは、住宅ローンの返済を考えるに当たって重要な指標となる返済比率について解説します。

返済比率とは

返済比率とは、年収に対して年間のローン返済額が占める割合のことです。
金融機関によって基準は異なりますが、一般的な目安は「年収の30〜35%」とされています。
たとえば、年収500万円の方が返済比率30%でローンを組んだ場合、年間の返済額は150万円、月々では約12万5,000円の支払いとなります。
一方、返済比率を35%に設定すると、年間175万円、月々約14万5,800円の返済が可能です。
金融機関のなかには、年収によって返済比率の上限を定めている場合もあります。
たとえば、フラット35の場合、年収400万円未満の方は返済比率30%以下、400万円以上であれば35%以下という基準が設けられています。
この上限を超える借入を希望しても、審査が通らない可能性があるため注意が必要です。

返済比率をもとに借入額を考えるときの注意点

返済比率は、あくまで借入可能額の目安として活用するものです。
同じ比率であっても、家族構成や生活費、将来の支出予定によって返済負担の感じ方は大きく異なります。
とくに子どもの教育費や老後資金の準備なども考慮しながら、無理のない返済額に設定することが重要です。
また、自動車ローンやクレジットカードの分割払いなど、他にローンを抱えている場合は、それらの返済額も含めて総合的に判断しましょう。
住宅ローン単体では問題がなくても、他の借入を含めると返済負担が大きくなり、家計を圧迫するリスクがあります。
そのため、住宅ローンの審査前に他のローンを完済しておくと、審査に通りやすくなるかもしれません。
さらに注意したいのは、返済比率には固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費や初期費用が含まれていない点です。
これらも将来的に継続してかかる費用のため、あらかじめ想定しておくことが安心につながります。

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まとめ

不動産を購入する際は、物件価格だけでなく、頭金や住宅ローンの借入可能額、諸費用まで含めた総合的な資金計画が欠かせません。
予算の目安には年収倍率や返済比率を用い、無理のない価格帯を見極めることが重要です。
返済比率は年収の30〜35％が一般的な目安ですが、生活費や他のローン状況も踏まえたうえで、余裕を持った返済計画を立てましょう。