マイホームの買い替えに適したタイミングは？年収ごとに解説！

長い人生の中で、さまざまな事情からマイホームの買い替えが必要になることがあります。
しかし、住宅ローンの返済が続いている段階での買い替えは悩みどころが多く、慎重に進めなければなりません。
今回は、住宅ローンを完済する前にマイホームを買い替える際に必要な手続きやポイント、買い替えのメリット、年収別のおすすめの買い替えタイミングについて解説します。

住宅ローン返済中にマイホームを買い替える方法

ローンが完済されていない状態での買い替えは一見ハードルが高そうに見えますが、実際には適切な手続きを踏めば可能です。
はじめに、住宅ローンが残っている状態で自宅を買い替える際のポイントから確認しておきましょう。

資金計画を具体的に立てる

住宅ローンが完済されていない状態での買い替えでは、まず資金計画を明確にすることが不可欠です。
「今の家を売れば新しい家の資金になるだろう」といった漠然とした予想ではなく、実際にかかる金額を具体的に計算しましょう。
そのためには、現在の住宅ローンの残債額を正確に把握し、売却予定のマイホームの査定額を確認することが大切です。
査定は地元で実績のある不動産会社に依頼するのがおすすめで、査定後すぐに売却手続きに進むこともできます。

住宅ローン残債が売却額を上回る場合の対処法

もし売却予定の住宅の査定額よりもローンの残債の方が多い場合、住宅ローンを完済するための方法を検討しなければなりません。
売却代金だけで完済できれば問題ありませんが、足りない場合は自己資金の預貯金で補う必要があります。
また、現在の住宅ローンは返済できても、新居購入のための頭金が準備できないケースもあるため、両方のローンの返済計画をしっかり検討しましょう。

売却先行か購入先行かを選ぶ

資金計画の見通しが立ったら、旧居の売却と新居の購入の順番を決めなければなりません。
マイホームの買い替えには「売却先行」と「購入先行」の二つの方法があり、それぞれメリットとデメリットがあります。
売却先行は、売却代金を先に確保できるため購入予算が決めやすい反面、新居探しに時間がかかると一時的に賃貸などで仮住まいが必要になる可能性があります。
一方、購入先行はじっくり新居を選べるメリットがありますが、旧居売却代金をすぐに利用できないため自己資金に余裕が必要です。

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マイホームの買い替えにはどんなメリットがある？

マイホームの買い替えは、人生のなかでも重要な選択のひとつです。
慎重な判断が求められますが、それに見合うだけの大きなメリットが得られます。
家を買い替えることで得られる主なメリットは、以下のとおりです。

最新の設備や間取りで生活の質がアップする

最近の新築住宅には、スマートホーム技術や高性能な省エネ設備が標準的に取り入れられており、日常生活の快適性が大きく向上しています。
また設計の自由度が高く、広々としたリビングや充実した収納スペースなど、家族のライフスタイルに合わせた住まいづくりが可能です。
たとえば、効率的な家事動線を意識したキッチンや、在宅ワークに対応した書斎スペースなど、現代のニーズに応じた間取りも実現しやすくなっています。
古い住宅から最新設備を備えた新しい住まいへと買い替えることで、日々の生活の利便性や快適性が大きく向上します。

資産価値の向上に繋がる

一般的に、築年数が経過した住宅は資産価値が徐々に下がっていく傾向があります。
対して新築や築浅の住宅は、最新の建築基準に適合し、機能性やデザイン性にも優れているため、資産価値が高く維持されやすいのが特徴です。
とくに、交通の利便性が高いエリアや再開発によって将来的な発展が見込まれる地域への住み替えは、資産価値の向上につながる可能性も十分にあります。
住宅を単なる住まいとしてだけでなく「資産」として捉えるなら、老朽化した家に住み続けるよりも、将来を見据えて買い替えを検討することが賢明といえるでしょう。

生活環境や立地を改善できる

家を買い替えることで、家族の暮らしがより便利で快適になる可能性があります。
たとえば、通勤や通学に便利なエリアに移れば、移動時間の短縮によって生活にゆとりが生まれます。
希望の学区に引っ越すことで、子どもの教育環境も整えやすくなるでしょう。
また、庭付きの一戸建てなら、子どもやペットが安心して遊べる空間が確保できます。
シニア世代にとっては、病院や商業施設が近い立地が安心材料となるでしょう。
立地や環境に配慮した住み替えは、家族全員の満足度を高める有効な選択肢といえます。

現在の住宅ローンを完済できる

マイホームの買い替えを検討する中で、現在の住宅ローンの返済が負担に感じている方も多いでしょう。
そんな方にとっては、現在の高額なローンを完済できる点が、買い替えの大きなメリットとなります。
新しい住まいでも住宅ローンを組むことになりますが、無理のない予算設定をすれば、返済負担を軽減できる可能性があります。
ただし、住宅ローンの完済と抵当権の抹消が済まない限り、原則として不動産の売却はできない点には注意が必要です。

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年収ごとのマイホーム買い替えタイミングと購入予算

マイホームの買い替えを検討する際は、現在の住宅ローンの完済と新しい住まいの購入費用について、しっかり資金計画を立てることが大切です。
ここでは、新居の購入予算の決め方や住宅ローンの借入可能額と年収の関係、返済計画を立てる際のポイントについて解説します。

新居の購入予算の決め方

新居の購入予算は、「頭金として用意できる金額」と「住宅ローンで借りられる金額」の合計で決まります。
頭金の額は、手元の預貯金額によって大きく異なり、一般的には物件価格の1～2割程度の頭金が必要とされています。
たとえば、3,000万円の物件を購入する場合、300万円～600万円ほどの頭金が必要です。
購入を検討している物件価格の1割以上を頭金として準備できるタイミングが、マイホーム買い替えの一つの目安となります。

住宅ローンの借入可能額と年収の関係

住宅ローンは借りたい金額を自由に借りられるわけではなく、返済能力に見合った金額しか借りられません。
一般的に、年間の住宅ローン返済額が年収の25％以内に収まる範囲で借り入れ可能額が設定されます。
目安としては、年収の約5倍が借入可能な住宅ローンの金額と言われています。
たとえば、税込年収が400万円の方なら、借入可能額は約2,540万円、年収1,000万円の方なら約6,370万円が目安です。

無理のない返済計画を立てるためには？

返済額を年収の25％に抑えるのは住宅ローン計画の基本ですが、それ以外にも考慮すべき点があります。
とくに子育て中の家庭では、子どもの成長に伴う教育費の増加が見込まれるため、将来的な出費を踏まえた予算見直しが重要です。
また、住宅ローンを予定どおり完済できても、老後資金の不足を招くことがあります。
定年までにローンを完済できるよう計画しながら、老後資金の積み立ても忘れずに行うことが大切です。
さらに、万が一の失業や入院、介護などのリスクにも備え、無理のない資金計画を立てなければなりません。
すべての預貯金を頭金に使い切るのではなく、緊急時の生活費として確保しておくことも忘れないようにしましょう。

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まとめ

住宅ローンの返済中にマイホームを買い替える場合は、ローン完済と新居購入の両方を見据えた資金計画が欠かせません。
買い替えによって、自分や家族のライフスタイルに合った住まいを手に入れられ、資産価値の向上も期待できます。
年収に応じた適切な購入タイミングや予算の確認に加え、万が一のための預貯金確保も重要なポイントです。