住宅を購入するときのオーバーローンについて！注意点とリスクも解説

住宅の購入にあたって金融機関から融資を受けるときは、借り方に注意が必要です。
気を付けたい条件の一つがオーバーローンであり、概要や注意点などを事前に確認していないと、将来的に困る事態となりかねません。
今回は、住宅を購入するときのオーバーローンとは何かにくわえ、主な注意点とリスクも解説します。

住宅を購入する際のオーバーローン

オーバーローンとは、住宅ローンで借りた金額やその残高が、購入した住宅や土地の評価額よりも多くなっている状態をいいます。
ここでは、「概要」「メリット」「フルローンとの違い」という3つの観点から解説します。

概要

オーバーローンとは、金融機関からの融資額が物件価格を超えている状態です。
主な原因には、不動産の購入に伴う諸費用が挙げられます。
住宅などの購入に必要な費用は、物件の本体代だけではありません。
ほかには、金融機関に支払う融資手数料、登記の手続きを依頼する司法書士への報酬、印紙税・登録免許税・不動産取得税など、さまざまな費用がかかります。
諸費用を合計すると、新築住宅では物件価格の約3～7％、中古住宅では物件価格の約6～10％に相当する額となるのが目安です。
諸費用分のお金は、買主が現金で別途用意するのが原則ですが、現在では融資で工面するのも可能です。
実際に諸費用分まで借りると、合計の融資額が物件価格を超える可能性が出てきます。
高額な融資は金融機関にとってリスクがあるものですが、近年はオーバーローンを許容するケースが見られます。

買主にとってのメリット

オーバーローンで融資を受けると、諸費用分のお金を自分で用意する手間が省けます。
先述のとおり、諸費用の目安額は新築住宅なら物件価格の約3～7％などと比較的高めです。
具体的な金額でいえば100万円を超えるケースがあり、買主にとって用意の負担は軽くありません。
諸費用分のお金をまとめて借りられると、手間が省けて住宅をスムーズに購入できます。
また、不動産に同じものは基本的になく、気に入った住宅があれば早めに購入することが大切です。
お金の用意に手間取ると、ほかの方が先に購入してしまうおそれがあります。
気に入った物件を買い逃さないという点からも、必要な資金をまとめて借りられるのは買主にとって便利です。

フルローンとの違い

フルローンとは、物件価格と同額が提供される融資です。
利用すると、借入金だけで物件の本体代を賄えるため、頭金を別途用意する手間が省けます。
フルローンはオーバーローンに少し似ていますが、諸費用分のお金まで借りられるとは限りません。
高額を借りられる点で両者は似ていますが、条件が多少異なることがあるため注意しましょう。

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住宅の購入におけるオーバーローンの注意点

オーバーローンは買主にとっていくつかのメリットがあるものの、注意点も複数挙げられます。
実際に融資を受けるときは、以下の注意点をよく確認しておくことをおすすめします。

金利

オーバーローンの注意点は、まず金利が高くなる可能性があることです。
金融機関によっては、諸費用分のお金を住宅ローンとは別の融資で提供していることがあり、諸費用を別の融資で受ける場合は金利が住宅ローンより高いこともあります。
また、住宅ローンの一種であるフラット35では、融資率（借入額÷購入価格）が90％を超える場合、金利区分が変わることがあり、結果的に金利負担が増える場合があります。
金利が高いと返済総額が増えるため、住宅の購入後に家計が苦しくならないか、注意しましょう。

審査のハードル

現在ではオーバーローンを許容する金融機関が見られるものの、審査のハードルが低いとはいえません。
希望の融資額が高いと、通常より審査が厳しくなるのは注意点です。
審査のハードルが上がってしまうのは、物件価格を超える融資は金融機関にとってリスクが高いからです。
住宅ローンを利用できる可能性のある方でも、オーバーローンになっていると審査落ちのリスクが高まるため注意しましょう。
なお、審査で見られるポイントは、年収・現職の継続年数・勤務先・完済時点の年齢・本人の健康状態などです。
審査をうまく通過したいときは、それぞれの条件を少しでも改善しておくことをおすすめします。

売却時の価格

購入した住宅を完済前に手放すことになったら、ローン残高以上の価格で売却しなくてはなりません。
このとき、購入の時点でオーバーローンになっていると、価格設定により注意が必要です。
ローン残高に諸費用分のお金が入っている関係で、物件の資産価値より高く売らないと、基本的に残債を清算できないからです。
ローン残高の影響で売却時の制限が強まるのは、主な注意点の一つに挙げられます。

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住宅の購入におけるオーバーローンのリスク

住宅の購入におけるオーバーローンには、注意点のほかに知っておきたいリスクがあります。
実際に融資を受ける前に、下記のリスクをあわせて確認しましょう。

住宅の売却

購入した住宅を完済前に売却したいとき、オーバーローンでは希望が叶わないリスクがあります。
融資を受けて購入した住宅には抵当権が設定されており、返済不能に陥ったときは売却金で貸付金を回収する仕組みになっています。
残債額が物件価格を下回っていれば、万が一のときは売却金で住宅ローンを清算できて安心です。
しかし、住宅の購入当初からオーバーローンになっていると、残債額のほうが売却価格より高くなるものです。
そのため、高値での売却に成功しない限り、買主から支払われたお金をすべて返済に充てても、残債は清算できません。
抵当権が設定された住宅でも売却は可能です。
ただし、売却代金でローン残高を完済できない場合は、不足分を自己資金で補填するか、金融機関と協議のうえ任意売却などの手続きを検討する必要があります。
返済金の不足を補えないと、住宅の売却自体が不可能となってしまいます。
失業や家計の悪化などの不測の事態が起きたとき、住宅の売却で状況をリセットしにくいのは気を付けたいリスクです。

離婚時の対応

夫婦の自宅とする住宅をオーバーローンで購入していると、離婚時に困るリスクがあります。
売却価格より残債額のほうが高い住宅は、財産分与の対象になるとは限りません。
残債の影響で価値が認められず、そもそも財産分与の対象外になると、離婚にあたって住宅の扱いが難しくなります。
また、不動産を2人で分け合うときは、先に売却して現金に換えるのが一つの方法です。
資産が現金に換わると、任意の割合で公平に分け合えて便利です。
しかし、残債の高さが原因で金融機関から売却の許可が下りないと、現金に換えてから分け合う方法が使えなくなってしまいます。
住宅を処分できないときは、夫と妻のどちらかが離婚後にも住み続ける必要が出てきてしまいます。
売却したい住宅が、夫婦がそれぞれで融資を受けて購入した共有名義の物件だと、離婚後の状況はさらに複雑です。
住宅を売却できないために夫婦のどちらかが離婚後に住み続けるとして、出ていった方もこれまでどおりに返済を続けなくてはなりません。
自分が住んでいない住宅の返済を続けるのはやや不公平であり、なんらかの配慮や調整が必要です。
このように、離婚後に住宅や残債の扱いで困りやすいのは、主なリスクの一つに挙げられます。

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まとめ

オーバーローンとは、融資額が物件価格を超えている状態で、不動産の購入に伴う諸費用をまとめて借りたときに生じます。
買主にとっての注意点は、通常より金利が高くなる、審査のハードルが上がる、完済前に住宅を売却するときに価格の制限が強まるなどが挙げられます。
主なリスクは、住宅を売却しにくく、不測の事態が起きたときに困りやすかったり、離婚時の対応が困難になったりすることです。