共有名義で不動産を購入するメリットは？デメリットについても解説！

マイホーム購入を検討する際、共有名義という選択肢があります。
これは複数人で一つの不動産を所有する方法で、家族や親しい方と一緒に資金を出し合うケースなどでよく利用されます。
しかし、共有名義にはメリットだけでなく注意すべきデメリットも存在するため、特徴を理解したうえで検討することが大切です。
今回は、共有名義とは何か、そのメリットとデメリットについて解説します。

共有名義での不動産購入とは？

共有名義とは何か、まずはその意味を押さえておきましょう。

共有名義とは

共有名義とは、不動産の登記上の所有者が複数いる状態を指します。
つまり、兄弟や親子など複数人で資金を出し合って不動産を購入する形態です。
共有名義での不動産購入は、とくに夫婦間で行われることが多く見られます。
共有名義であれば、複数人で資金を分担できるため、高額な物件でも購入しやすくなります。
しかしトラブルになりやすいといったデメリットもあるので、慎重な判断が必要です。

共有名義での不動産購入方法

共有名義で不動産を購入する方法は、複数の人がそれぞれ出資することで行います。
出資した金額に応じて「持分」と呼ばれる所有権の割合が決まり、誰が不動産の何割を持っているかが明確に定められます。
そのため、共有名義だからといって必ずしも出資を半分ずつする必要はありません。
たとえば、夫婦で4,000万円の物件を購入する場合、夫が3,000万円、妻が1,000万円を出資することも可能です。
この場合、夫の持分は4分の3、妻は4分の1となります。
ここで注意したいのが、出資割合と持分割合は必ず一致させる必要があることです。
持分割合は基本的に出資額に比例し、異なる割合を設定することはできません。

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不動産購入を共有名義で行うメリット

共有名義には、複数の名義人がいることから生まれるさまざまなメリットがあります。
ここでは、共有名義ならではのメリットを4つ解説します。

メリット①全員が住宅ローン控除を受けられる

住宅ローン控除は、不動産を購入するときに住宅ローンを組んだ場合に利用できる節税制度です。
具体的には、年末時点の住宅ローン残高の0.7％が所得税から控除される仕組みで、最大13年間にわたって適用されます。
たとえば、年末のローン残高が4,000万円であれば、年間最大40万円が所得税から差し引かれる形になります。
共有名義の場合は、購入者それぞれが住宅ローン控除の適用を受けられるのが大きなメリットです。
単独名義で購入した場合、控除は一人分だけですが、共有名義ならローンを組んだ全員がそれぞれ控除を受けることができます。
つまり、夫婦で共有名義なら夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられ、節税効果が単独名義より大幅にアップします。
ただし、控除を受けるには共有者全員が実際に住宅ローンを負っていなければなりません。

メリット②売却時の特別控除も複数適用できる

不動産を売却した際に発生する譲渡所得に対して課される税金を軽減するための制度として、「3,000万円の特別控除」があります。
この制度は、売却した不動産の売却益から3,000万円を差し引けるため、その分だけ譲渡所得税の負担が軽減されるものです。
共有名義の場合、この特別控除も共有者それぞれが利用できます。
たとえば夫婦共有で不動産を所有している場合は、夫婦それぞれが3,000万円の特別控除を適用でき、合計6,000万円分までの売却益に対する税金を控除できる可能性があるのです。
この仕組みは売却時の大きな節税効果となり、不動産の売却を検討している方にとっては非常に有利といえるでしょう。
ただし、適用には一定の条件や注意点があるため、売却前にしっかり確認することをおすすめします。

メリット③相続税の節税になる

共有名義で不動産を持っている場合、所有者が亡くなった際の相続税にもメリットがあります。
単独名義の不動産を相続する場合は、その不動産全体の評価額が相続税の課税対象です。
一方、共有名義であれば、亡くなった人が所有していた持分（共有持分）のみが相続税の対象となります。
つまり、持分割合に応じて相続税の課税対象が小さくなるため、結果的に相続税の負担を減らすことができるのです。
これは相続税の負担軽減や節税対策として有効であり、将来的に相続が発生する可能性がある場合は共有名義を検討する価値があります。

メリット④借入可能額が増える

住宅ローンの借入可能額は基本的に収入に基づいて決まります。
単独名義でローンを組む場合、その人の年収や返済能力に応じた借入限度額が設定されます。
しかし共有名義であれば、共有者全員の収入を合算して借入可能額を算出することが可能です。
たとえば、夫の年収が500万円、妻の年収が300万円の場合、夫名義でローンを組むと借入限度額は500万円分に基づく額となりますが、共有名義にすれば二人の合計800万円に基づく借入額が可能になります。
購入希望の不動産価格が高い場合や収入が一方に偏っている場合には、大きなメリットとなるでしょう。

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不動産購入を共有名義で行うデメリット

ここまで共有名義のメリットをご紹介しましたが、デメリットも存在します。
メリットだけでなくデメリットもきちんと理解し、ご自身たちにとってどちらがより大きな影響を与えるかを見極めることが大切です。

デメリット①売却が難しくなる可能性がある

共有名義の不動産は、所有権が複数の名義人に分かれているため、売却には全員の同意が必要です。
名義人間で意見が一致しなければ、売却が進まないことがあります。
また、売却手続きでは共有者全員の署名や捺印が求められるため、手間や時間がかかる点もデメリットです。
普段から連絡や意思疎通が取りづらい相手と共有する場合は、後々の売却でトラブルが生じやすいので注意しましょう。

デメリット②住宅ローンなどの諸費用が割高になる

不動産購入時には、登記費用やローン手数料、印紙税などの諸費用が発生します。
共有名義の場合、これらの諸費用が名義人ごとにかかるため、単独名義に比べて合計費用が高くなる傾向があります。
とはいえ、共有名義による節税効果も期待できるので、諸費用の増加分と控除される金額を比較検討することが重要です。
具体的な費用や控除額については、税理士または不動産会社にご相談ください。

デメリット③共有者が亡くなると相続の対象になる

共有名義者の一人が亡くなった場合、その方の持分は相続財産として扱われます。
その結果、もともと2人だった共有者が相続人を含めて増えることがあり、権利関係が複雑化するリスクがあります。
共有者の人数が増えると話し合いが難しくなり、意思決定が滞る可能性も無視できません。
トラブルを回避するためにも、あらかじめ共有者同士でルールを取り決めておくことが大切です。

デメリット④贈与税の課税対象となる場合がある

当初は共有者全員で費用を分担する予定でも、途中で一部の共有者が支払いを続けられなくなることがあります。
たとえば夫婦共有名義で、妻が子育てなどで退職し収入が減った場合、夫が妻の負担分を肩代わりすることがあるでしょう。
この場合、税務上は「妻が夫に持分を譲渡した」と見なされ、贈与税が課税される可能性があります。
したがって、共有名義の不動産購入は購入時だけでなく、その後の生活状況の変化も考慮し、共有者間で十分に話し合うことが大切です。

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まとめ

共有名義での不動産購入は、資金を分担しやすく、住宅ローン控除や相続・譲渡時の節税効果など多くのメリットがあります。
一方で、売却時の合意の難しさや諸費用の増加、相続や贈与税のリスクといったデメリットも存在します。
将来的なトラブルを避けるためには、共有者同士で事前にルールを決め、ライフプランも含めて慎重に検討することが大切です。