住宅ローンの審査基準は？申込手順や必要書類についても解説

住宅ローンの審査に通るには、どのような流れや基準があるのか気になりませんか。
実際、申し込みから契約までには多くのチェックポイントがあり、準備の仕方で結果が左右されます。
本記事では、住宅ローン審査の流れや重視されるポイント、事前にできる対策までを解説いたします。
マイホームの購入を検討している方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

住宅ローン審査の流れ

住宅ローン審査の全体像を把握することは、大切なポイントです。
まずは、審査の流れや必要書類、注意点について解説していきます。

審査全体の流れ

住宅ローンの申し込みは、まず金融機関の窓口やWebサイトで、所定フォームを提出するところからスタートします。
事前審査は、収入証明・勤務先情報・借入状況などをもとに、融資可能額や金利タイプを仮決定する仕組みです。
仮決定の通知を受けたら、購入予定物件の資料や売買契約書案を提出し、本審査へ進むかどうかを判断する段階へ移りましょう。
本審査では物件評価や担保設定の可否、個人信用情報の詳細確認がおこなわれ、最終的な融資条件が確定します。
承認が下りた後は金銭消費貸借契約を結び、抵当権設定登記を経て融資が実行され、売買代金が決済される流れとなります。

事前審査と本審査

先述のように、事前審査では、申込者の年収・勤務先・ほかの借入状況をもとに返済負担率を試算し、借りられる金額のおおよそを示す簡易的なチェックがおこなわれます。
事前審査の段階では本人確認書類や収入証明、源泉徴収票のコピーなど最小限の提出で済むため、結果が早くわかるのが魅力です。
反対に、本審査では物件評価書や売買契約書、住民票や印鑑証明書など正式書類を一式提出し、保証会社による審査も含めた詳細な確認がおこなわれます。
さらに、健康状態を確認するため、団体信用生命保険に加入できるかどうかがチェックされ、契約者の万一に備えた保障内容も評価されます。
万が一、書類に不備や記載漏れがあると再提出が必要で、審査期間が延びる原因となるため事前の準備が大切です。

契約時の注意点

契約に入る前には、融資実行日と売買代金の決済日がきちんと一致しているか、残代金や諸費用の支払スケジュールを細かく確認することが欠かせません。
住宅ローン控除を利用する予定がある場合、居住開始日の条件や登記簿上の床面積など、税制面の要件も満たす必要があるため、早めに税務署へ相談すると安心です。
金銭消費貸借契約書には、固定金利期間・繰上返済手数料・遅延損害金の料率など細かな条項が並ぶため、署名押印前に必ず読み合わせをおこないましょう。
また、抵当権設定を司法書士に依頼する際は、報酬のほか登録免許税も発生するため、見積書を取り寄せ、総費用を把握しておくと資金計画を立てやすくなります。

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住宅ローンの審査基準と重視される理由

前章では住宅ローン審査の流れや手順について述べましたが、実際の審査基準も気になりますよね。
ここでは、金融機関が重視する審査ポイントと理由について解説いたします。

申請年齢と完済年齢

住宅ローンでは申込時の年齢だけでなく、完済時点の年齢が80歳以内かどうかなど、金融機関が設ける上限をクリアしているかがポイントになります。
完済年齢が高い場合は返済期間を短縮したり、親子リレーローンやペアローンを利用して、世代間で負担を分散させたりする方法も検討しましょう。
一般的に、35年返済なら45歳前後までの申込が目安とされ、勤続年数や職種と合わせて今後の収入の安定性もチェックされます。
ただし、退職金の見込み額や資産状況を示す資料を提出すれば、完済年齢の基準を柔軟に判断してもらえる場合もあり、金融機関ごとに差が生じやすい項目となっています。

年収と負担率

金融機関は、年収に対して年間返済額がどの程度を占めるかを示す「返済負担率」を重視し、多くの場合は35%以内を上限としています。
高収入層であれば上限が40%前後まで緩和されることもありますが、生活費や教育費の見積もりが甘いと、返済不能リスクとしてマイナスの評価を受けかねません。
勤続年数は3年以上が目安とされ、転職したばかりの場合は試用期間が終わっているか、内定証明書で収入が安定する根拠を示す必要があります。
賞与を返済原資に含める場合は過去2〜3年分の支給実績が必須となり、不定期の手当や歩合給は評価に反映されにくいため注意しましょう。

健康・信用情報

団体信用生命保険に加入できるだけの健康状態かどうかは、金融機関が貸倒れリスクを回避するための大切な基準になります。
持病がある場合でも、ワイド団信や特約付き団信など保険料が上乗せされる商品を選べば、審査に通る可能性が残るため事前に相談すると安心です。
なお、延滞情報は完済後おおむね5年で削除されますが、複数回の事故情報が残っていると返済能力に疑いがあると判断され、融資条件が厳しくなる場合があります。
さらに、キャッシング枠付きクレジットカードを多数保有していると、未使用でも潜在的な借入枠とみなされ、借入可能額が抑えられることがあるため注意しましょう。

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住宅ローン審査に備える対策

ここまで住宅ローン審査の流れや基準について解説しましたが、しっかり備えるための対策もおさえておきましょう。
最後に、事前準備や改善策、相談先について解説していきます。

滞納時の対策法

過去にローンやクレジットで延滞があった場合は、まず未払い分を完済し、領収書などの完済証明を取得して審査時に提出できるよう整理しておきましょう。
完済後もしばらく事故情報は残りますが、事故情報が残っている期間は住宅ローン以外の新規借り入れを控え、光熱費など公共料金の支払いを遅らせないよう、信用実績を積み上げることが重要です。
信用情報機関へ開示請求をおこなえば自分の情報を確認できるため、誤登録があった場合は、金融機関やカード会社に訂正を申し立てることもできます。
延滞歴が複数回ある場合は家計簿アプリで支出を可視化し、固定費の見直しや自動振替設定を活用して、支払い遅延を防ぐ環境を整えると効果的です。

他ローンの活用

住宅ローンの審査前には、自動車ローンやリボ払い残高など他の借り入れを整理し、返済負担率を下げて承認可能額を高める準備が欠かせません。
複数社から借りている場合は、低金利ローンへ一本化することで月々の返済額を抑えられ、返済負担率の計算でも有利に働きます。
カードローンの限度額を自ら引き下げたり、使用予定のないクレジットカードを解約したりすると、潜在的な借入枠が縮小され審査評価が改善されます。
住宅ローン審査に直接影響しない学資ローンや奨学金でも、残高が大きい場合は返済計画の提示が求められるため、繰上返済のシミュレーションをおこなっておきましょう。

申請前の準備

融資申請日までに必要書類をそろえておくと、審査期間が短縮され追加提出を防げるため、売買契約の日程調整がしやすくなります。
具体的には、源泉徴収票・住民税決定通知書・健康保険証・運転免許証・物件概要書・売買契約書案などを、漏れなく準備しましょう。
確定申告をしている場合は、e-Taxの受信通知や決算書、青色申告決算書を含む電子データをPDF化し、オンライン提出に対応できるよう整理しておくと便利です。
住宅ローン控除を最大限に受けるには、物件の省エネ性能証明書や長期優良住宅認定書を取得しておくと、税制優遇の申請をスムーズに進められます。

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まとめ

住宅ローンは申込後に事前審査で融資可能額を確認し、本審査で物件評価や信用情報を精査して、契約・融資実行へ進む一連の手続きを踏みます。
審査では完済年齢や返済負担率、団信加入可否と信用情報の履歴などが総合的に評価され、安定した収入と健全な借入実績が重視されます。
事前に延滞解消や他ローン整理、必要書類の完備、金利比較などをおこなえば審査期間が短縮され、有利な条件で承認を得やすくなるでしょう。