頭金なしで住宅ローンは組める？メリットとリスクについても解説

頭金なしでマイホームを購入することに、不安や疑問を感じていませんか。
実は、頭金ゼロでも、住宅ローンを活用して新居を手に入れることが可能です。
この記事では、頭金なし住宅ローンの仕組みやメリット・デメリット、活用の注意点まで詳しく解説いたします。
頭金なしでマイホーム購入を目指す方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

頭金とは

住宅ローンを利用する際、まず頭金について正確に理解しておくことが重要です。
まずは、頭金の基本やゼロでもマイホーム購入が可能な仕組みについて解説していきます。

頭金の意味と割合

頭金とは、住宅を購入する際に、手持ちの資金から先に支払うお金のことです。
この頭金を用意すると、住宅ローンの借入額が減るため、月々の返済負担を軽くする役割があります。
国土交通省の調査によると、注文住宅では物件価格の約23%が自己資金の平均的な割合で、分譲一戸建て住宅の場合は約19%、分譲マンションでは約17%前後が平均です。
これらの数値は、従来から目安とされてきた、「物件価格の約2割」という基準に概ね一致しています。
ただし、すべての世帯が2割の頭金を準備できるわけではない点に、注意が必要です。

ゼロ購入の事例

近年、頭金なしで住宅を購入する、いわゆる「頭金ゼロ」のケースが増えています。
住宅金融支援機構の調査では、物件価格の9割以上をローンで借りる方が、全体の約4割弱にのぼりました。
その背景には、低金利環境による返済負担の軽減や、共働き世帯の増加による世帯年収の上昇があり、住宅ローン審査に通りやすくなっていることが挙げられます。
また、頭金を貯めている間に、物価や建築費の上昇で、住宅価格自体が上がってしまうという懸念も影響しているのです。
たとえば、世帯年収650万円の夫婦が4,000万円の新築住宅を頭金なしで全額ローンとした場合、毎月の返済額は約10.5万円となり、35年間の総返済額は約4,400万円に達します。
一方で、頭金800万円を用意した場合には、毎月の返済額は約8.4万円、総返済額は約3,500万円です。
両者を比較すると、月々の返済額で約2.1万円、総返済額では約900万円の差が生じる計算になります。

頭金ゼロの仕組み

頭金ゼロでの住宅購入は、主に「フルローン」と「諸費用ローン」という仕組みで実現することが可能です。
フルローンとは、物件価格の100%を融資してもらえる住宅ローンのことで、多くの金融機関が取り扱っています。
担保となる物件の評価額や、年収の7～8倍以内といった条件を満たせば、利用できる可能性があります。
ただし、金利が通常のローンより、0.1%から0.3%ほど上乗せされる場合があることに注意しましょう。
審査では、勤続年数が2年以上であることや、これまでのローンで延滞がないかといった信用情報が重視されます。
また、諸費用ローンは登記費用や火災保険料など、物件価格以外の費用を借りるためのローンです。
この諸費用は物件価格の5%から10%ほどかかり、金利は住宅ローンより少し高めに設定されています。

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頭金なし住宅ローンのメリット

前章では、頭金の基本やゼロ購入の実態について述べましたが、頭金なしで組む住宅ローンのメリットも気になりますよね。
ここでは、資金繰りや税制優遇など、頭金なし住宅ローンの利点について解説いたします。

初期費用を抑える

頭金を用意せずに住宅を購入すると、数百万円というまとまった現金をそのまま手元に残せます。
この手元の資金は、将来の子どもの教育費や車の購入といった、様々な人生の節目に備えるために役立ちます。
頭金をゼロにすることで、病気や失業といった万が一の事態にも対応しやすくなるのです。
また、引っ越し直後は、家具や家電の購入などで、何かと出費がかさむため、手元に十分な現金があれば、慌てず柔軟に対応することができます。
結果として、金利の高いカードローンなどに頼らず、家計を保つことにも繋がるでしょう。

ローン控除の活用

住宅ローン控除とは、年末時点のローン残高の0.7%が、最長13年間にわたって税金から差し引かれるお得な制度です。
控除額は借入残高が多いほど増えるため、頭金を入れない方がメリットを最大限に受けやすくなります。
たとえば、4,000万円を借り入れた場合、13年間の合計で約330万円の減税効果が見込めます。
現在の制度では、2025年末までに入居すると、この13年間の控除期間を適用することが可能です。
省エネ基準を満たす住宅であれば、借入限度額も上乗せされるため、頭金なしでも高額な控除を受けやすい状況となっています。

資金運用の自由度

頭金に使う予定だった資金を資産運用に回し、将来の資産を増やせる可能性があります。
たとえば、400万円を年利3%で13年間運用すると、複利の効果で大きなリターンが期待できるでしょう。
一方で、同じ金額を頭金にせず借入額が増えれば、利息として約60万円程度の負担が追加されます。
つまり、利息の負担増よりも、資産運用で得られる利益とローン控除で増える金額の合計が上回る、という構図が生まれやすくなるのです。
もちろん投資には市場変動のリスクが伴いますが、現在の超低金利下では合理的な選択肢となり得るでしょう。

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頭金なし住宅ローンのデメリット

ここまでメリットについて解説しましたが、デメリットやリスクについてもおさえておきましょう。
最後に、審査や返済負担、将来リスクなど注意点について解説していきます。

審査基準が厳しい

頭金ゼロで住宅ローンを申し込む場合、金融機関はより慎重に審査をおこないます。
とくに、年収に対してどれくらいの額を借りるかを示す「年収倍率」や「返済負担率」は、厳しく確認される項目です。
民間の金融機関も、実際の金利より高い「審査金利」を使うため、借入額が大きいと審査の難易度は上がります。
クレジットカードの支払いや、携帯電話の分割払いで延滞した記録があると、審査に通らない可能性が高いでしょう。
勤続年数が2年以上であることや、これまでのローン利用で良い履歴を保っておくことも重要な点になります。

返済額・金利負担

頭金がない分だけ借入額は大きくなるため、利息を含めた総返済額も当然増えます。
たとえば、4,000万円を頭金なしで借りると、35年間の総返済額は約4,400万円です。
また、頭金を800万円用意して借入額を3,200万円に抑えれば、総返済額は約3,500万円です。
変動金利を選ぶなら、将来の金利上昇で返済額が増えるリスクも考えなければなりません。
試算では、金利が1%上がるだけで、毎月の返済額が約1.7万円も増える可能性があります。
将来の負担を抑えるには、余裕のある時に繰り上げ返済をしたり、固定金利を選んだりする対策が求められます。

売却時の残債リスク

頭金ゼロでもっとも心配なのが、将来家を売却する際の「オーバーローン」のリスクです。
オーバーローンとは、家の売却価格よりも住宅ローンの残高が多い状態のことを指します。
頭金を入れないと借入金そのものの減りが遅いため、この状態に陥りやすくなるのです。
こうした事態を避けるには、賞与時に繰り上げ返済を進めるなど、借入金を早めに減らす工夫が重要です。

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まとめ

頭金は住宅購入の際に支払う自己資金で、総返済額を減らす役割がありますが、最近は頭金ゼロで購入する事例も増えています。
頭金なしの場合、手元に現金を残せるため急な出費に対応でき、借入額が多い分だけ住宅ローン控除のメリットも大きくなります。
一方で、借入額が大きくなるため審査は厳しくなり、将来の売却時にローン残債が売却価格を上回るリスクも考慮しましょう。